3．进一步清理规范物业市场

　　一是建立物业管理保证金制度。建立健全物业企业进入和退出机制，在物业企业接管住宅小区时，一次性向市物业管理处缴纳年物业管理费总额10%的保证金，用于对物业企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。

　　二是规范物业企业行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业管理服务费的行为进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业管理的行为，依法进行查处或注销其资质。

　　4．强化物业企业管理

　　一是严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从2007年开始所有新建小区必须全部实行物业招投标制度，促进物业管理公平公开公正。鼓励外地物业管理企业进入我市物业管理市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业管理企业。

　　二是加大对业主共有财产的监管力度。物业管理企业在《委托管理合同》期满前1个月，或提前中止管理合同前1个月，向区物业管理部门报告，由区物业主管部门会同相关部门协助业主委员会对业主共有经费、物业用房、经营性用房等的审查和监督，确保业主共有财产不流失。?

　　三是加强物业企业培训。市物业管理部门要积极开展物业管理从业人员业务培训，大力推行物业人员持证上岗制度，鼓励物业企业为业主及其他组织提供服务合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提高行业整体水平。

　　5．建立健全物业“菜单式”收费制度和维修基金管理制度

　　一是建立“菜单式”收费制度。研究制定《营口市普通住宅物业服务等级和收费标准》，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的收费机制，确保年底前公布实施。

　　二是建立服务收费公示制度。在全市住宅小区建立服务收费公示板，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，使业主明明白白消费，同时，促进物业企业提高服务质量。

　　三是加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加大拖欠维修基金的追缴力度，采取行政和法律手段，依法打击拖欠维修基金行为，直至追究当事人的刑事责任。

　　（四）加强领导，确保物业管理工作健康发展

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