兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见
各区县房管局、物业服务企业、开发建设单位：
物业管理涉及千家万户，关系人民群众的切身利益。我市物业管理经过十余年的发展，取得了长足的进步。当前，物业管理仍处在培育规范阶段，暴露出的矛盾和问题还很多。为进一步加强和规范物业管理工作，根据《
物权法》、《
物业管理条例》和兰州市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》精神，现就当前我市物业管理若干问题提出如下指导意见：
一、关于业主大会组建及运作的问题
（一）各区县房地产行政主管应认真贯彻国家、省和市物业管理及民主选举相关法律法规，做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作。
（二）街道办事处、乡镇人民政府应当做好辖区业主大会召开和业主委员会选举（改选）的指导监督工作，使社区建设与物业管理有机结合，共建和谐社会。
（三）业主大会召开，可采用以下三种形式：
一是采用集体讨论的形式；
二是采用书面征求意见的形式；
三是业主人数较多时，可采用业主小组会议与业主大会相结合的形式。
采用前两种形式召开业主大会的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用第三种形式的，可按楼栋情况成立业主小组，业主小组由该部分物业的全体业主组成，选举产生业主小组组长。涉及该楼栋的具体事务由业主小组会议决策；涉及多个楼栋物业管理事务的，由该部分楼栋的业主小组共同决策；涉及整个小区物业管理重大事务的，由业主大会决策。业主小组会议由业主委员会和业主小组组长共同主持召开，会议形式及议事方式参照业主大会模式。对于需业主大会决策的，可由业主小组先行召开会议，然后由小组组长将业主小组会议情况如实反映到业主大会上，由业主大会再行决策，确保民主性与可操作性的统一。
（四）物业管理重大事项由业主大会决策，主要包括以下六个方面：
1、制定和修改业主规约、业主大会议事规则；
2、选举（改选）业主委员会或者业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业；
