南京市国土资源局关于进一步规范住宅小区土地登记面积分摊的规定
（宁国土资〔2008〕288号）
各分（县）局，市局机关各处室，各直属事业单位：
为了进一步规范土地登记工作，妥善解决住宅小区土地登记发证的后续管理问题，更好地维护业主的合法权益，根据《
土地登记办法》，结合工作实际，现就住宅小区土地登记的面积分摊有关问题作如下规定：
一、土地面积分摊基本原则
1、公正合理的原则
业主的地上土地使用权分摊面积主要依据房屋所有权建筑面积按比例确定，做到公正、合理。
2、保持稳定的原则
采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。即：对2004年7月前实施土地登记的住宅小区，仍采用宗地面积分摊法；对2004年7月后实施土地登记的住宅小区，采用房基地分摊法。
3、维护权益的原则
因合法增减建筑等原因，造成业主已登记面积需做调整的，须由建设方对涉及的业主利益进行处理，土地面积调整过程和结果实行公开、透明，以维护业主的合法权益。
4、简便操作的原则
住宅小区土地面积分摊力求简单易行、方便业主，成果便于日常的管理与使用。
二、土地面积分摊方法
按照面积分摊基本原则，今后对住宅小区土地面积的分摊主要采用以下三种方法：
1、房基地分摊法。以楼栋为单位，业主按其建筑面积占所在楼栋总建筑面积的比例分摊该楼栋基地面积并登记发证。宗地内其他公共部分土地面积为全体业主共有，在业主土地证书中予以备注（不标注共有面积）。
2、契约分摊法。对带独立院落的商品房、别墅等用地，有契约约定的，按契约分摊；无契约约定的，按房基地分摊。
3、产权面积分摊法。地下车库等地下建（构）筑物直接采用地下房屋产权证面积作为地下土地使用权分摊面积，并依此实施土地登记发证。
三、宗地变化问题处理
1、因市政建设原因造成宗地土地面积减少的，在变更土地调查中仍然维持该宗地土地面积分摊方法不变，核减并备注面积减少原因和时间，直接按现状形成变更调查成果。今后，若宗地内业主申办变更土地登记，则按新调整的土地分摊面积予以登记发证。
